Affitti brevi 2026: quando serve la Partita IVA
Affitti brevi, cedolare secca, CIN e Partita IVA: cosa cambia davvero dal 1° gennaio 2026 per proprietari e host.
La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha modificato in modo rilevante le regole fiscali degli affitti brevi in Italia. Il punto centrale è la nuova soglia: fino a 2 immobili si può restare nel regime non imprenditoriale, mentre dal terzo immobile scatta l’obbligo di Partita IVA.
Per chi affitta tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo o direttamente, è quindi fondamentale capire quando si parla davvero di affitto breve, come funziona la cedolare secca e quali adempimenti diventano obbligatori nel 2026.
Cosa si intende per affitto breve
Per affitto breve, o locazione breve, si intende un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto. Il riferimento normativo resta l’articolo 4 del D.L. 50/2017, che definisce il perimetro delle locazioni brevi.
- durata massima di 30 giorni consecutivi per ciascun contratto;
- immobile a uso abitativo;
- gestione tramite piattaforme come Airbnb, Booking.com e Vrbo oppure direttamente tra privati;
- assenza di servizi tipici delle strutture alberghiere, come colazione, reception o pulizia giornaliera.
Se si supera la soglia dei 30 giorni con un singolo contratto, non si rientra più nel regime degli affitti brevi. In quel caso si applicano le regole ordinarie della locazione, con obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Differenza tra affitto breve, locazione turistica e B&B
- Affitto breve: contratto inferiore a 30 giorni, senza servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive; può essere gestito come privato entro la soglia prevista dalla legge.
- Locazione turistica: forma di affitto breve che può essere soggetta anche a regole regionali o comunali, con adempimenti locali specifici.
- B&B: struttura ricettiva con servizi minimi di ospitalità, spesso soggetta a disciplina regionale specifica e più frequentemente a gestione imprenditoriale.
Cosa cambia dal 2026
Fino al 31 dicembre 2025 era possibile affittare fino a 4 immobili senza aprire la Partita IVA. Dal 2026 la Legge di Bilancio abbassa la soglia e rende molto più netta la distinzione tra gestione privata e attività d’impresa.
- si può operare come privato solo fino a 2 immobili;
- dal terzo immobile scatta automaticamente l’attività d’impresa con obbligo di Partita IVA;
- la cedolare secca resta al 21% sul primo immobile scelto e al 26% sul secondo, ma non si applica più dal terzo immobile in poi.
Dal 2026 non contano il numero di prenotazioni o il fatturato, ma il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve nell’anno fiscale.
Cedolare secca affitti brevi 2026
La cedolare secca è il regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva fissa invece di tassare i canoni con l’IRPEF ordinaria. Nel 2026 resta applicabile solo entro la soglia prevista per la gestione non imprenditoriale.
- aliquota fissa invece delle aliquote IRPEF progressive;
- nessuna imposta di registro né bollo sul contratto, nei casi previsti;
- rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.
| Numero di immobili affittati | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| 1 immobile | 21% | A scelta del proprietario |
| 2 immobili | 21% + 26% | 21% sul primo immobile scelto, 26% sul secondo |
| 3 o più immobili | Non applicabile | Scatta l’obbligo di Partita IVA |
Quando scatta l’obbligo di Partita IVA
Dal 1° gennaio 2026, chi destina tre o più immobili agli affitti brevi nello stesso anno solare è considerato imprenditore. Il passaggio alla Partita IVA è collegato direttamente al superamento della soglia dei 2 immobili.
Non conta il numero di prenotazioni, non conta il fatturato e non conta nemmeno se l’attività è gestita in modo semplice o saltuario. Conta solo il numero delle unità immobiliari destinate alla locazione breve nel periodo d’imposta.
Come si contano gli immobili
- Se hai un appartamento con 3 camere affittate separatamente, conta come 1 immobile.
- Se hai 3 appartamenti distinti, anche affittati per pochi giorni, conti comunque come 3 immobili.
Primo adempimento: aprire la Partita IVA
Se superi la soglia dei 2 immobili, il primo passo è richiedere l’attribuzione della Partita IVA. Da quel momento l’attività rientra nella sfera imprenditoriale e richiede ulteriori passaggi fiscali e amministrativi.
Il codice ATECO da individuare
- 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze;
- 55.90.00 – Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI), per chi non fornisce servizi accessori come colazione o pulizie durante il soggiorno.
Il coefficiente di redditività nel regime forfettario per questi codici è del 40%, quindi solo il 40% dei ricavi è considerato reddito imponibile, mentre il restante 60% è considerato costo forfettario.
Regime fiscale: forfettario o ordinario
Una volta aperta la Partita IVA, bisogna scegliere il regime fiscale più adatto.
Regime forfettario
- ricavi annui fino a 85.000 euro;
- imposta sostitutiva al 15%, oppure al 5% per le nuove attività nei primi 5 anni se spettante;
- nessuna IVA da applicare ai clienti;
- gestione contabile semplificata.
Per approfondire puoi leggere la guida al regime forfettario.
Regime ordinario semplificato
- nessun limite di fatturato;
- possibilità di dedurre i costi reali, come utenze, manutenzioni e arredamento;
- maggiore complessità contabile.
Qui puoi approfondire il regime ordinario semplificato.
Secondo adempimento: iscrizione alla Camera di Commercio
Con la Partita IVA imprenditoriale, l’attività va iscritta al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio competente. Questo comporta anche il pagamento del diritto camerale, che varia in base alla CCIAA di riferimento.
Terzo adempimento: iscrizione all’INPS
Chi svolge attività d’impresa con affitti brevi deve iscriversi alla Gestione Commercianti INPS e versare i contributi previdenziali. I costi contributivi incidono in modo concreto sulla redditività effettiva dell’attività e vanno valutati con attenzione prima del passaggio al regime imprenditoriale.
I contributi fissi minimi per il 2026 ammontano a circa 4.611 euro annui fino a un reddito di 18.808 euro. Chi è in regime forfettario può richiedere la riduzione del 35%, portando il minimo a circa 3.000 euro.
Quarto adempimento: presentare la SCIA al Comune
Chi svolge locazioni turistiche in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA allo Sportello Unico delle Attività Produttive del Comune in cui si trovano gli immobili.
Attenzione: ogni immobile potrebbe richiedere una SCIA separata. È sempre opportuno verificare le regole del proprio Comune.
Quinto adempimento: aggiornare il CIN
Dal 2024 tutti gli immobili destinati agli affitti brevi devono avere un CIN (Codice Identificativo Nazionale), da esporre all’esterno dell’immobile e da indicare negli annunci online.
Chi passa dal regime privato a quello imprenditoriale deve richiedere un nuovo CIN con natura imprenditoriale, perché il vecchio CIN da privato non è più sufficiente.
Altri obblighi operativi da ricordare
- Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo;
- invio dei dati ISTAT sulle presenze turistiche;
- riscossione e versamento della tassa di soggiorno, se prevista dal Comune;
- rilevatori di fumo e monossido di carbonio negli alloggi turistici;
- APE, necessario per i contratti scritti.
Come funziona la ritenuta se usi Airbnb o Booking
Se affitti tramite Airbnb, Booking.com o altri intermediari, la piattaforma agisce come sostituto d’imposta e applica una ritenuta sul canone.
- gli intermediari trattengono il 21% sul primo immobile e il 26% sul secondo, nei casi in cui la cedolare secca resta applicabile;
- la ritenuta non coincide con l’imposta finale, ma costituisce un acconto da scomputare in dichiarazione;
- se è stato versato più del dovuto, si può ottenere un rimborso.
Se invece gestisci gli affitti in modo autonomo, senza piattaforme, la ritenuta non si applica e la cedolare secca deve essere versata tramite F24 in acconto e saldo.
Rischi e sanzioni per chi non si adegua
Chi nel 2026 gestisce già 3 o più immobili in affitto breve senza aver aperto la Partita IVA si espone a una situazione di irregolarità fiscale.
- accertamento fiscale, con riqualificazione del reddito da locazione in reddito d’impresa;
- sanzioni contributive per mancata iscrizione INPS;
- sanzioni amministrative in caso di mancata SCIA;
- problemi legati al CIN non aggiornato.
L’Agenzia delle Entrate dispone di strumenti per incrociare i dati delle piattaforme con le dichiarazioni dei redditi. Per questo è essenziale verificare per tempo la propria posizione fiscale e amministrativa.
Affitti brevi 2026: cosa ricordare
Fino a 2 immobili puoi restare nel regime non imprenditoriale. Dal terzo immobile scatta l’obbligo di Partita IVA. La cedolare secca si applica solo entro la soglia dei 2 immobili. CIN, SCIA, INPS e Camera di Commercio diventano aspetti centrali nella gestione imprenditoriale.
FAQ
Dal terzo immobile serve sempre la Partita IVA?
Sì, dal 2026 il superamento della soglia di 2 immobili fa scattare la presunzione di attività d’impresa e quindi l’obbligo di Partita IVA.
La cedolare secca si può usare anche su 3 immobili?
No, dal terzo immobile in poi la cedolare secca non si applica più e l’attività rientra nel regime imprenditoriale.
Se affitto le stanze dello stesso appartamento, quante unità contano?
Conta l’unità immobiliare nel suo complesso e non il numero delle stanze.