Affitti brevi Airbnb 2025: obblighi fiscali, partita IVA e novità sulla cedolare secca

Ormai è prassi diffusa affittare un appartamento o una stanza tramite Airbnb per mettere a reddito un immobile.
Cosa dice la normativa in merito?
Cosa comporta dal punto di vista fiscale?
Bisogna aprire Partita IVA?
Bisogna emettere la fattura affitto Airbnb?
Quali sono le regole aggiornate al 2025?

Guida completa a normativa e fisco

Cosa si intende per affitto breve

Gli affitti brevi Airbnb tramite piattaforme come Airbnb sono sempre più diffusi per mettere a reddito appartamenti o singole stanze. La normativa vigente inquadra le locazioni brevi come contratti:

di durata inferiore a 30 giorni
per immobili a uso abitativo
stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa
che non prevedono servizi aggiuntivi diversi da pulizia e fornitura biancheria.

In questi casi, l’attività viene considerata occasionale, senza obbligo di Partita IVA.

Quando serve la Partita IVA per affittare su Airbnb

La linea di demarcazione tra attività occasionale e attività d’impresa è sempre più sorvegliata dall’Agenzia delle Entrate. Si presume attività imprenditoriale quando:

si affittano più di quattro immobili per finalità turistiche
si offrono servizi assimilabili a quelli alberghieri (colazione, reception, trasporti)
si impiega personale
esiste una struttura organizzativa stabile
si investe in promozione commerciale

In tali casi è necessario aprire una Partita IVA, adottare un regime fiscale ordinario ed emettere fattura.

Fattura e ricevuta: cosa è obbligatorio emettere

Senza Partita IVA:

non è obbligatoria l’emissione della fattura all’ospite
è sufficiente un contratto scritto o una ricevuta generica non fiscale
in caso di richiesta è possibile rilasciare una ricevuta.

Con Partita IVA:

obbligo di emettere fattura elettronica per canoni percepiti e per le commissioni trattenute da Airbnb
bisogna distinguere tra servizi verso cliente (ospite) e verso Airbnb (soggetto estero).

Ritenuta d’acconto Airbnb: novità dal 2024 e 2025

A partire dal 2024, Airbnb e gli altri portali sono obbligati ad agire come sostituti d’imposta per i soggetti che affittano immobili in forma non imprenditoriale, questo significa che:

Airbnb trattiene il 21% di cedolare secca e lo versa al Fisco
il locatore riceve il canone al netto della ritenuta
il portale rilascia una Certificazione Unica con i dati dei compensi erogati e della ritenuta versata

Novità 2025: la ritenuta del 21% si applica solo se il locatore comunica il codice fiscale e opta per la cedolare secca. In caso contrario, Airbnb trattiene un acconto del 26%.

Fattura ad Airbnb e regime IVA

Se l’attività è imprenditoriale:

bisogna emettere fattura elettronica a Airbnb (in quanto soggetto estero con sede in Irlanda.)
la prestazione va emessa senza IVA, con dicitura “reverse charge”
obbligo di comunicazione nell’Esterometro (comunicazione delle operazioni transfrontaliere).

Se invece l’attività è occasionale, non serve emettere fattura a Airbnb. Sarà la piattaforma a rilasciare una CU annuale con i compensi e la ritenuta operata.

Invece Airbnb può emettere una ricevuta automatica all’ospite, ma questa non sostituisce la fattura che il locatore dovrà emettere, se richiesta.
L’eventuale obbligo di emissione resta in capo al locatore a seconda del regime di inquadramento fiscale.

Tassa di soggiorno e obblighi locali per locazioni brevi

Nel 2025, molti Comuni hanno introdotto o rafforzato l’obbligo dicomunicazione delle presenze e di versamento della tassa di soggiorno anche per le locazioni brevi.

Due sono le possibilità: Airbnb gestisce l’imposta come sostituto d’imposta (solo se previsto da accordi comunali) in alternativa, è il locatore a dover riscuotere e versare l’imposta, conservando ricevute.

Inoltre, sono richiesti:

invio modulo CAV (comunicazione attività ricettiva);
iscrizione nel registro regionale delle locazioni turistiche.

Registrazione contratto e limiti delle locazioni occasionali

Per contratti inferiori ai 30 giorni, non c’è obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se si affittano più di quattro immobili, l’attività si presume imprenditoriale, con obblighi conseguenti.

Airbnb e trasparenza fiscale: obblighi DAC7 nel 2025

Dal 2025 entra in vigore la Direttiva UE DAC7, tutte le piattaforme come Airbnb devono comunicare all’Agenzia delle Entrate:

i dati anagrafici del locatore
il numero di immobili affittati
la durata dei soggiorni
i corrispettivi percepiti

Questa misura aumenta la trasparenza fiscale e rafforza i controlli sulle locazioni brevi.

Hai dubbi sulla gestione fiscale degli affitti brevi o sull’obbligo di Partita IVA?
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